Am 29. November 2023 erschien ein Bericht in der ARD, der sich mit den Erhaltungsrücklagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft befasst, die ein Immobilienverwalter in Höhe von 180.000,00 € von dem Gemeinschaftskonto der WEG abgebucht hatte, ohne dass die Eigentümer hiervon informiert wurden.
Die Immobilienverwaltung hatte in Anleihen einer GmbH investiert. Diese wiederum soll die WEG-Gelder in Anleihen zur Finanzierung von Bauprojekten und Immobilien benutzt haben. Hier finden Sie den Bericht.
Wie geht man korrekt mit der Erhaltungsrücklage um?
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sieht vor, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung u. a. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört. Bekanntlich sind die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG befugt, durch Beschluss Rücklagen vorzusehen. Diese Rücklage wird als „Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dient“ definiert (vgl. Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz 3. Aufl. Rnd-Ziffer 135).
Im Falle einer Beschlussfassung sind diese Mittel der Erhaltungsrücklage nach herrschender Meinung zweckgebunden (vgl. a.a.O. Rnd-Ziffer 141).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt grundsätzlich über eine Entnahme, wobei dieser Beschluss auch transparent zu fassen ist. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass grundsätzlich die Erhaltungsrücklage nicht ohne Beschluss zweckentfremdet oder anderweitig investiert werden darf. Des Weiteren ist die Rücklage auf einem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verwalten und buchhalterisch gesondert auszuweisen und abzurechnen.
Per Beschluss wird entschieden – aber Risiko-Anleihen sind nie erlaubt
Die oben dargestellte Verwendung von Erhaltungsrücklagen und/oder auch sonstigen Rücklagen, die die Gemeinschaft zweckgebunden beschließt, können somit auch nicht per Beschluss in risikobehaftete Anleihen angelegt werden. Ein solches Procedere stellt eine grobe Pflichtverletzung des Immobilienverwalters dar und dürfte zu einer fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages führen. Ob auch ein strafrechtlicher Aspekt in Betracht kommt, sei dahingestellt.
Auch ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Verwalter zu bevollmächtigen, die Erhaltungsrücklage in risikobehaftete Anleihen zu investieren, um möglichst hohe Zinserträge zu erzielen, dürfte nichtig sein. Die Gemeinschaft dürfte insofern keine Beschlusskompetenz besitzen, da der jeweils einzelne Wohnungseigentümer bei der Entrichtung des Hausgeldes einschließlich der Erhaltungsrücklage diese zweckgebunden auf das Gemeinschaftskonto einzahlt, um eine Erhaltungsrücklage anzusparen und nicht um damit zu spekulieren.
Verbandsratsvorsitzender des VDIV Deutschland und
Geschäftsführender Vorstand Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern
Wolfgang Mattern
[Quelle: https://vdiv.de/aktuelles/praxistipps-details/der-richtige-umgang-mit-der-erhaltungsruecklage]